产业园区发展模式的创新

发布时间:2014-08-20 12:14:54

                                                     来源:城市中国网      2013年11月01日
  

  产业园区是当前我国城市推动产业转型升级的重要载体。其中,园区的管理和运作是产业园区发展的关键。2010年以来,广州市番禺区以华创动漫产业园为平台对区内动漫游戏产业进行整合,在集体建设用地上通过民营企业运作的模式,有效推动了区内动漫游戏产业的集聚和发展。为及时了解集体土地上的民营产业园区经营状况,国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心近期对华创动漫产业园进行了专题调研,现将情况整理汇报如下。

  一、园区运作模式
  2009年9月15日,华创动漫产业园有限公司挂牌成立。公司成立以来,一直以“不出园区即能做好生意,做大生意”为原则,通过积极整合各类资源,为入园企业提供全方位的服务平台。华创动漫产业园于2010年1月开工建设,总投资近20亿元、占地1118亩、总建筑面积120万平方米。经过两年的发展,目前园区已聚集113家动漫游戏企业,从业人员达到6000人,其中科技研发人员约900人,2012年园区实现产值19亿元。其主要特点表现在以下几个方面:
  1、以租赁集体分散的留用建设用地建设园区。华创动漫产业园一期建设开发的408亩土地是金山村因政府征地给予的集体建设用地,原来分散于全村不同的村民小组里,利用效率不高。金山村通过调整和置换的方式,把这些分散的集体建设用地集中在一起、统一开发建设,避免了原有集体建设用地的浪费和闲置,极大的提高了集体建设用地的使用效率。目前华创产业园以租赁的方式使用金山村的这些集体建设用地,年租金18-20元/平方米,租期30年。统一集中开发和较低的租金,有效解决了华创产业园的土地限制和资金成本问题。
  2、园区由民营企业运营和管理,为入园企业提供全方位服务。一是为入园企业提供厂房、办公楼、科研中心、展销中心、商务空间等全方位租赁服务。所有设施的设计和建设都按照企业需求进行。如按生产企业量身定做的9-10米大跨距的厂房,首层5.5米层高、内高2.6米、深2.5米、宽2.2米、承重3吨的超大电梯,32米宽的开阔园区主道。二是与企业共同投资2200万元搭建综合性公共技术服务支撑平台,可以为园内所有企业提供技术支持、科研开发、教育培训、展示交流等服务。三是为入园企业提供融资服务。2011年,园区与东莞银行签订战略合作协议,由华创产业园做担保,由银行为入园企业提供无抵押全额租金贷款和无抵押流动资金贷款等融资新品种。在园区的帮助下,华夏银行、中国银行等还根据中小企业的发展情况及企业的融资优势,为动漫游戏企业特别推出了相关的产品,如企保通、快易贷、知识产权质押、厂房构建贷款等。
  3、以实现产业链的集聚来推动园区壮大。目前园区内企业囊括了动漫游戏产业的全部产业链环节,既有为动漫游戏机从研发到生产全部自主完成的上游企业,也有零部件配套、五金配件生产等下游企业。随着华创动漫产业园的发展,已经吸引了大批企业入驻。目前,园区已聚集了113家动漫游戏企业,占全区动漫游戏企业的10%左右,其中研发企业(机构)21家;园区内从业人员约6000人,占番禺动漫游戏从业人员的6%;科技研发人员约900人,占番禺区动漫游戏产业的30%。园区内多家已入驻的科技公司反映,选择华创产业园区的主要原因是看中了它在整合番禺动漫游戏产业、形成动漫游戏产业集群方面的优势。

  二、取得的成效
  1、以民营企业来运作产业园区是提高产业园区效率的重要方式。一是园区取得较高的产出效益。2012年,园区已经实现产值19亿元,比上年增长约15%。目前,园区产值已经占到番禺区动漫产业总产值的20%,而园区内企业数量仅占番禺区动漫游戏企业的10%、从业人员的6%。二是提升了土地的使用效率。一期占地408亩实现总产值约19亿元,平均亩产465万元。与传统工业园区相比,土地产出效率大大提升。同时,单位土地就业人口数量也大大提升。目前园区一期已实现就业6000人,每亩土地吸纳就业14.7人。  
  2、使用集体建设用地来参与园区建设,能够有效降低园区和企业的成本。一是园区土地成本降低。目前,园区一期408亩土地的年租金544万元,折算下来亩均地租金仅1.3万元,相比于一次性的土地出让,企业的土地成本压力要小很多。再加上每亩地建筑成本268万,每亩地的总投入成本为269.3万,远低于平均亩产值465万元。二是降低了入园企业的租赁成本。目前,园区内研发展示中心的租金标准为30元/㎡,厂房的租金标准为20元/㎡。同样是民营企业运作、建立在国有土地上的天安节能科技园,从厂房到办公楼,最高租金可达到150元/㎡。集体土地上建设的产业园,因其土地成本的相对较低,成为吸引众多企业入园的重要原因。  
  3、促进了中小企业发展。一是有助于中小企业融资。华创与东莞银行签订的无抵押全额租金贷款协议,大大降低了入园企业的租金成本。以每月租金15元/㎡为例,入园企业如果通过银行贷款可以使租金降低到13.68元/㎡,为企业降低租金约8.7%。二是减轻了中小企业基础设施投入压力。园区建设的动漫游戏行业会客厅、动漫游戏企业之家可以满足企业商务、会议的需要,综合性公共技术服务支撑平台可以满足企业研发、培训、技术等方面的需要,企业只需要租赁即可使用,避免了企业单独建设的重复投  
  4、民营企业进行园区建设和管理,可以摆脱单纯的“中介者”的身份,与企业共同建设园区。传统的工业园区往往是以简单的土地开发模式为主,即通过政府主导开发,依靠廉价的土地价格和优惠的税收政策吸引投资。因此,在招商时更多考虑的是项目投资的额度,而对产业链的上下游以及集群化发展的考虑较少。华创动漫产业园通过产业定位和园区服务,已经集聚了大量的动漫游戏产业上下游企业,初步形成了动漫产业的产业链。在园区内不仅可以满足企业对于生产、研发等的所有需要,还可以实现各种资源的聚集和共享。  
  5、民营企业进行园区建设,政府进行相关配套服务,能够合理划分政府和企业在园区建设中的职能和收益划分方式。在华创动漫产业园产生和发展过程中,政府主要进行政策引导和支持,园区的建设和管理完全由华创实行市场化运作。这种模式有效划清了政府与企业在产业园区建设管理中的职责。一是政府不参与园区的建设和投资,就减少了政府的财政支出压力;也使政府从园区建设的具体事务中解脱出来,集中精力做好规划管理、产业布局、优化环境等工作。园区内建设发展由华创进行。二是政府主要通过园内企业的发展获取税收收入,实现产业升级,而华创主要通过为入园企业提供服务获取租金和管理费。这种“你发财、我发展”的方式可以通过政府和企业的共同发展来促进产业转型升级,从而达到双方“共赢”。

  三、存在的问题
  1、集体建设用地流转权限的制约。主要表现在两方面:第一,一期土地是集体建设用地,而且只有30年使用权,很难像国有土地那样申请到抵押贷款,这就制约了园区的融资方式。同时,由于该部分土地只能租赁,没有土地的所有权,园区无法获得未来土地增值带来的收益。第二,在园区管理中,入园企业主要通过租赁的方式来获取生产空间,而无法获得园区内土地使用权和厂房的所有权,这样就限制了入园企业无法通过土地和厂房来进行抵押贷款。
  2、园区经营模式限制了园区的长远发展。目前,园区内企业主要通过租赁厂房和商务场所来实现经营活动,这主要是因为绝大多数企业是中小企业。随着企业的不断壮大,企业会对土地和厂房等基础设施产生新的需求,而现有的园区经营模式无法满足企业的需要,既不能为企业提供土地所有权,也不能将厂房出让给企业,就难免会导致企业壮大以后离开园区。
  3、园区收益方式较为简单。目前,园区主要通过租金和管理费来取得收入。虽然通过园区努力为企业提供多项服务,能够不断获取收益,但是,园区忽视了一个最重要的收入来源渠道:园内企业随着不断壮大,企业价值也会不断升级。企业没有通过厂房、土地入股的方式,来参与企业成长带来的价值分享。

  四、政策建议
  1、鼓励社会资本积极参与产业园区的建设。要尊重市场机制在产业园区建设和产业转型升级中的作用,鼓励民间资本、甚至外资参与到产业园区--尤其是高科技产业园区的建设、管理中来。政府要制定政策鼓励和引导产业园区建设的市场化运作,让园区公司根据市场为入园企业提供产业升级所需各类服务,政府则退出园区的建设、管理,专心做好基础设施和其他相关服务。  
  2、加快研究推进集体土地入市流转。一方面,要加快推进集体建设用地改革,早日实现集体建设用地与国有土地“同权、同价”;应通过多种方式积极鼓励和推动集体土地参与到产业园区的运营建设中来。另一方面,对当前以出租形式参与经济建设发展的集体建设用地,要研究不同主体在集体土地增值过程中的分配方式。可以考虑对参与开发的集体建设用地征收物业税。
  3、园区管理模式要多样化。不仅要为中小企业服务,也要考虑到小企业在成长过程中的需求变化。因此,园区在规划和设计中,应考虑对土地(使用权)和厂房进行分割,允许将土地和厂房转让给未来成长起来的大企业,以满足大企业对资产的需求和更长远的发展。
  4、园区经营模式要实现多样化。园区经营不能局限于为企业提供服务的租金和管理费,要对于有发展潜力的中小企业,通过土地、厂房入股的方式参与到企业的成长中来,这样不仅可以进一步降低企业发展的成本,也可以有利于园区分享企业成长的收益,实现企业收益多样化。